01

樓市遇冷，上海市場怎么了？

【資料圖】

上海一向是全國樓市的風向標。而二手房也可以看做房地產市場的“晴雨表”。

首先，我們從上海二手房成交數據來看，在3月經歷了一波小陽春后，上海的二手房成交情況持續走低，從3月高峰的2.3萬套直降到5月的1.5萬套。

圖：上海二手房成交套數月度趨勢

要知道，一直以來，上海在全國二手房市場中一直處于頭部位置，上海數據已經如此“慘淡”，更別提其他城市了。

就從中介發布的信息來看，不少房東為了盡快拋售，房價一降再降但還是難出手。

可以看出，漲跌幾百萬，對房東來說似乎已經成為不得不接受的事實。

接下來，我們再來看看上海的新房市場。

相較于二手房市場的冷冷清清，被迫躺平，新房市場雖然也在降溫，但卻“冷熱不均”。

整體來看，新房市場成交情況和二手房成交情況相差無幾，都是在3月經歷小陽春后連續兩月下跌，而5月更是低于年化月均成交面積。

圖：上海新房近半年成交走勢圖

但從具體項目來看，上海冷熱地區兩極分化明顯。

在5月開盤的項目中，有15個項目當日去化率達到100%，而嘉定、寶山、金山等外圍區域去化率明顯較差。

可見，雖然新房市場整體遇冷，但中心城區購房意愿仍舊火熱。

提到新房認購，就不得不說一下上海獨有的積分購房制度了。

購房者在認購時，需要按照“計分制”規則，自行填報家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及社保情況五大因素。

積分制之后，上海買房不知要看“房票”，熱門新盤還要看你分數高不高。去售樓處看房，置業顧問最常問的話不再是“你預算多少”，而是“你積分多少”，分高者信心爆棚，低分者難以啟齒........

02

租房時代要來了？

在中國，有2.4億人在過著租房生活。

這意味著什么？每4個家庭里就有一個在過著租住生活。

這個比例在一線城市更夸張......

隨著青年群體以及城市新人口等新流入群體數量不斷增加，上海租賃住房市場也在一定程度上回暖。

雖然市場熱度高了，但租金價格卻仍在可接受范圍內。

據上海房地產經紀行業協會最新發布，今年一季度，由于人均可支配收入有所上升，導致房屋租金收入比下行。

從數據來看，2023年3月，房屋租金收入比為28%，環比下跌21.7%，達到近年來新低。

對于租金收入比，一般認為，房租收入比在25%以下為租金相對合理水平，大于25%為相對過高，大于45%為租金嚴重過高，而上海28%的租金收入比，已經接近相對合理區間。

另外，2023年政府工作報告明確提出，要加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

而上海也在持續推進保租房建設，截至5月底，上海市的入市保租房項目已達17個，較今年年初增長超過1倍，這些項目主要分布在楊浦區、閔行區、浦東新區、徐匯區和靜安區等區域。

大量保租房項目的入市，使供給端進一步增加，租賃市場向供大于求方向傾斜，整體住房租金將進一步下降，更加利好相對弱勢的租房群體。

而2020-2025年，保租房的新增供應房源，預計將達到47萬套。這也意味著，在這座城市打拼的年輕人，不僅僅只有買房這一個選項能在上海這座城市穩定下來了。

03

上海樓市“買不如租”？

如今，傳統樓市遇冷，租賃市場漸暖，似乎，“買不如租”這一說法逐漸成立了。

不如租房研究所早先就已經提出，“買不如租”成立，需要具備4個條件：

1.房價不再上漲，或漲幅低于無風險利率；

2.租售比低于合理區間，即房租低于房產持有成本；

3.新的住房政策導向，即政策對租房人和買房人同樣友善。

4.觀念轉變，年輕人逐漸認可“租房”這種更加靈活自由的居住方式。

目前來看，房價方面，上海房價持續走低，成交情況也越發低迷。

房產的投資屬性開始變小，與其背負巨額貸款與額外利息進行投資，似乎買房這一投資方式開始變得需要仔細考量。

當買房不再成為“剛需”，買房這一決策更需要從實際需求和財務狀況出發。

而在租售比方面，目前上海的整體租售比在1:680左右，也就是說，56年的房租才相當于購房價格。

從正常租售比水平來看，國際上一般界定1∶300~1∶200為較為良好，遠低于合理區間的租售比，也意味著更低的投資回報。

在房價走低、租售比持續拉大的“雙buff”加持下，買房投資的方式開始行不通了。

在住房政策方面，租賃住房市場的不斷規范，保租房體系的不斷推進，對于租房人來說也愈加友善。

在十四五規劃中，租購并舉、租購同權被提到前所未有的高度。

這也意味著，買房居民和租房居民的權益在不斷縮小，房產附加的教育、醫療、養老等多種權力租房群體也能享受。

最后，在租房觀念的轉變上，不穩定的工作和未來也在一定程度上加劇了年輕人的租房觀念

在過去，擁有一套自己的房子是許多人的夢想，也是自己給自己的“安全感”

但如今，房價和房租的割裂，也讓買房人群和租房人群之間，有了一道鮮明的分割線。

隨著租賃市場的不斷完善以及對租住群體權益的保障，租房生活對于年輕人來說，已經變得沒有那么難以接受。

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