9月9日，穆迪調(diào)整中駿集團控股有限公司(China SCE Group Holdings Limited，簡稱“中駿”，01966.HK)的“B1”公司評級至B2，調(diào)整“B2”高級無抵押評級至B3。

實際上，自去年以來，國際評級機構(gòu)已集中調(diào)整了多家房企的評級，這其中，不僅包含優(yōu)質(zhì)示范民企，也包含金地、遠洋等混改制企業(yè)。

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房企遭遇下調(diào)風潮

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，三大國際評級機構(gòu)接連下調(diào)受評房企評級或展望達250余次。而穆迪今年6月報告稱，其在過去9個月對發(fā)行高收益?zhèn)闹袊康禺a(chǎn)開發(fā)商進行了91次降級，創(chuàng)下新記錄。

從國際評級機構(gòu)下調(diào)房企評級的報告來看，對其未來銷量下滑，長期融資渠道受損的擔心是所有房企的共性原因。然而，這樣無差別的下調(diào)，那些基本面向好、且在積極保住信用評級的房企更像是被大勢所牽連。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道報道，有業(yè)內(nèi)人士指出國際評級機構(gòu)對當下國內(nèi)房地產(chǎn)政策環(huán)境改變的了解并不直觀，認知有限，標準僵硬，導致原本以風險預警為初衷的信用評級也出現(xiàn)了滯后與誤差。

在這一輪下調(diào)評級中，碧桂園、旭輝、中駿等尚未出現(xiàn)債務違約的房企都在下調(diào)名單之列，在資本市場引發(fā)關注。多家媒體認為，海外評級機構(gòu)和券商的報告為國際做空者提供了子彈。

值得注意的是，今年以來更多房企主動退出了標普、惠譽和穆迪等國際評級機構(gòu)的信用評級。合景泰富在退出惠譽評級后表示，境外評級機構(gòu)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場評價與預期過于悲觀，忽略了房企償付債務的努力。

此外，對于國際評級機構(gòu)的作用如何，億翰智庫表示，三大機構(gòu)評級下調(diào)房企評級的前瞻性并不好，它往往要在風險事件即將發(fā)生甚至發(fā)生之后才會作出反應。比起預警作用，評級調(diào)整更類似一種觸發(fā)式的結(jié)果。

對于機構(gòu)級下調(diào)的周期基本跟隨地產(chǎn)周期，也就是行業(yè)流動性變化，億翰智庫認為他們已背離風險預警這一初衷，而是引發(fā)了并加劇風險的后果。在這種情況下，

對于投資者和購房者而言，應該更加理性看待行業(yè)的共性問題，不能盲目迷信國際信用評級市場對中國房企的判斷。

事實上，中國已開始試行債務融資工具注冊或發(fā)行環(huán)節(jié)不強制評級的制度。日前，中國人民銀行營業(yè)管理部印發(fā)《全面推動北京征信體系高質(zhì)量發(fā)展促進形成新發(fā)展格局行動方案》(銀管發(fā)[2022]7號)，提及鼓勵轄內(nèi)地方政府平臺、金融機構(gòu)以及發(fā)債企業(yè)在境外融資時使用本土評級機構(gòu)的評級服務；在中資美元債備案環(huán)節(jié)，鼓勵發(fā)行人至少選聘一家本土評級機構(gòu)。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝認為，優(yōu)質(zhì)民營房企雖然被一些評級機構(gòu)或券商降了級，但這并不會影響他們在中國境內(nèi)市場的融資。相反，銀行的資金還可能向這類房企集中。

他認為，中國政府一直在倡導銀行支持房企。從自身經(jīng)營角度，銀行也需要把錢借出去。但現(xiàn)在能讓銀行放心的企業(yè)并不多。優(yōu)質(zhì)民營房企并沒有違約紀錄出現(xiàn)，他們被調(diào)低評級，更多是因為機構(gòu)們對行業(yè)大勢不看好。這類房企，之后在境內(nèi)還是會有不少融資機會的。

“零違約”彰顯良好基本面

行業(yè)整體遭遇的流動性危機，是國際評級機構(gòu)無差別下調(diào)房企評級的重要原因。然而，相對于已經(jīng)出現(xiàn)債務違約的房企，碧桂園、中駿、旭輝等如今還保持“零違約”記錄的房企卻依然被下調(diào)評級的房企，更多是被行業(yè)大勢所累。

以中駿為例，2022年，中駿集團“一體兩翼”戰(zhàn)略進入第六個年頭。得益于“一體兩翼”戰(zhàn)略帶來的差異化競爭力，中駿在今年上半年依然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。半年報數(shù)據(jù)顯示，中駿在今年上半年持續(xù)保持“三道紅線”零踩線，穩(wěn)居綠檔。其中，其非受限現(xiàn)金與短期債務的覆蓋率為1.1倍，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為68.3%，凈負債率為79.8%。

在行業(yè)深度調(diào)整之際，中駿在今年上半年，提前償還美元債和準時回售公司債的系列動作，成為了少有的保持境內(nèi)外市場“零違約”的民營房企。這一點，在當前市場環(huán)境下，尤為難得。據(jù)國金證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年地產(chǎn)信用債違約率達26.47%，創(chuàng)出歷史新高。而這一數(shù)據(jù)在去年同期還不到10%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預計到期債務約9603億元，下半年房企將迎來新一輪償債高峰期。在這樣嚴峻的形勢下，中駿合理的債務結(jié)構(gòu)使得企業(yè)短期償債壓力變小，安全邊際不斷提升。

值得注意的是，在行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)的當下，中駿在營銷層面上半年完成銷售額325.81億元，位列行業(yè)28，展現(xiàn)良好的經(jīng)營韌性。就在剛剛過去的中秋假期期間，杭州中駿鼎湖未來云城約190㎡大平層首次開盤售罄，杭州中駿鼎湖未來云城、合肥中駿世界城、北京中駿金輝未來云城等項目的熱銷，為企業(yè)提供了及時的現(xiàn)金流。

下半年，在融資端，隨著監(jiān)管的支持，房企尤其是民營企業(yè)正積極拓展多樣化融資渠道，補充融資現(xiàn)金流。在這種情況下，以中駿為代表的穩(wěn)健派房企將迎來發(fā)展的新契機。

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