【資料圖】

□孔德翰 尹黎卉

一位租戶與房產中介簽訂房屋租賃合同，入住后發現房屋系隔斷房。他要求中介公司解除合同并返還剩余房租和押金，后因協商未果訴至法院。法院經審理，判決中介公司退還租戶押金3000元。

租戶王先生訴稱，2022年2月，他與某房產中介公司簽訂《北京市住房租賃合同》，約定房產中介公司將某房屋的一間臥室分租給王先生，租金季付，押金為3000元。王先生后入住涉案房屋，如約支付第一季度租金和押金等費用。入住月余后發現，自己入住的房間是客廳隔斷出的封閉空間，在簽約前房產中介公司并未告知此情況。經與房屋所在街道溝通，街道認為此隔斷出的封閉空間是違建，應立即拆除，否則會有很大安全隱患。王先生當即將此情況反饋給中介公司，公司拒之不理，王先生于2022年4月底搬離涉案房屋。王先生認為，房產中介公司是專業的房屋租賃機構，租賃行為應符合相關法律法規，故請求房產中介公司退還其剩余房租、服務費、押金等全部費用，共計4800元。

房產中介公司辯稱，雙方系自愿簽署合同，合同合法有效，房屋并未出現不可居住的客觀情況，房產中介公司也沒有接到有關部門要求拆除隔斷的通知，故王先生提前解約屬于違約。關于租金部分，依據合同約定，原告解除合同需要起訴日前提前十五天在APP發起申請并承擔違約責任。原告于4月26日發起解約申請，5月1日辦理解約手續，不滿15日，需要補齊5月1日至5月10的租金，其余部分已經退還。關于押金部分，房產中介公司同意退還押金，但是由于原告退租屬于違約，故而應當交納一個月租金的違約金，與押金抵扣后不予退還。關于服務費部分，公司在解約結算時，按照實際入住天數扣除后，剩余部分退還，現已退還完畢。

法院經審理認為，王先生與房產中介公司簽訂的《北京市住房租賃合同》系雙方真實意思表示，未違反國家法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。雙方租賃合同約定：出租人保證房屋的建筑結構和設施設備符合建筑、消防、衛生、環保等方面的安全條件，不改變房屋內部結構且滿足基本使用功能，且乙方應在擬解約日前15個自然日在甲方APP提交解約申請，并向甲方支付違約金；若乙方解約手續辦理完畢日期在申請之日后15日內的，乙方應繳租金截止日期至退租申請之日后第15日。

根據雙方陳述及現有證據，王先生提出解約申請系因涉案房屋為隔斷，房產中介公司對此予以認可，因此，王先生有權提出解約申請。根據合同約定，王先生應提前15日提出解約申請。經雙方確認，王先生于2022年4月26日提出解約申請，于2022年5月1日解約。綜合考慮本案情況，王先生租金應支付至申請解約之日起第15日。因此，房產中介公司應在合理期限內退還王先生2022年5月10日至2022年5月16日期間的租金及3000元押金。

【分析】

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。中介公司出租隔斷間的行為，違反行政管理規定，王先生雖不能據此主張合同無效，但可以依據民法典的相關規定要求解除合同，不構成違約。另外，關于合同效力的認定并不影響行政主管機關對中介公司行為的認定和處理。

民法典第566條規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失?！鄙姘缸赓U合同解除后，承租人要求按照合同約定退還剩余押金和租金，具有相應的法律與事實依據，中介公司不得以承租人違約為由拒絕返還。

為避免此類糾紛發生，建議承租人對房屋居住條件進行實地考察，簽約前做好確認，排除安全隱患，降低自身風險；簽約時雙方可在合同中對房屋空間狀況等做出明確約定，雙方要對合同的解除條款、違約責任等重點條款仔細確認；一旦出現一方違約或者提前解約的情形，按照合同約定及時通知對方并辦理房屋交接手續，合理避免糾紛。

關鍵詞： 房產中介 中介公司 解除合同 租賃合同