近日，來自中國城市軌道交通協會發布的城市規定交通統計分析報告顯示，2022年，中國內地城軌交通運營線路規模邁過10000公里大關，運營城市達到55個，運營線路308條，城市軌道交通進入規模化加速度發展新時期。根據現有數據推算，預計“十四五”期末城軌交通運營線路規模將接近13000公里，運營城市有望超過60座。

(資料圖片僅供參考)

伴隨著城市軌道交通運營的規模化發展，TOD(Transit-Oriented-Development以公共交通為導向的開發)作為當代城市開發的關鍵模式之一，也正在成為新時期房企業務布局的新風口。萬科、招商蛇口、京投發展、龍湖、保利、越秀等諸多玩家紛紛入局。

TOD告別傳統，進入用戶主義新時代

一方面是市場玩家增長、競爭加劇；另一方面是政策要求標準提升——2023年，交通運輸部等部門聯合印發了《加快建設交通強國五年行動計劃(2023—2027年)》(簡稱《行動計劃》)。行動計劃提出了一流技術、一流管理、一流服務更高要求，并要求相關主體更加深入實施城市公共交通優先發展戰略，遴選50個左右城市開展國家公交都市創建，建立公交都市建設長效機制。

在市場格局和政策發展的雙重影響下，TOD領域開始告別傳統狀態，進入急需創新發展的新時代，對相關開發參與者均提出了更高的要求。

在這樣的背景下，中國TOD發展模式需要響應時代需求做出新的變化。中國城市軌道交通協會會長張燕友稱，“目前，構建以軌道為主的TOD發展格局已成為各大城市引領城市布局優化、增強城市功能品質、促進城市產業發展、打造職住平衡體系的重要抓手。然而，各地在項目推進過程中，仍在規劃引領片區統籌、用戶體驗等方面存在不少掣肘和痛點，需要全行業不斷探索實踐，完善解決。”

面對行業發展的痛點，作為TOD領域的排頭兵，深耕TOD多年的京投發展，以其TOD模式技術和經驗門檻為基礎，持續創新，提出從技術經驗到用戶主義的創新發展路徑。

對此，京投發展股份有限公司總裁高一軒表示，TOD是一個具有非常高技術門檻的物業開發形態，在技術作為主導的時代和房地產大發展時代，技術門檻可以構成地鐵公司、TOD企業的核心競爭能力。但隨著時代的發展、市場的調整、行業的變化，這種單一優勢已經不足以讓京投發展在TOD的發展過程中跟上時代的步伐，所以不可避免要轉向用戶主義。

具體而言，不同于過去更多強調對城市、對地鐵的價值，如今的京投發展在TOD新模式發展的研究中，正在逐漸轉向用社會學的手段來洞察時代重大問題，并根據時代問題和用戶真實需求推出相應解決方案——把TOD與新觀念、新產品、新用戶進行有效鏈接，通過回歸用戶價值賦能產品力，以真正構建場景運營與生活方式的有機統一。

加快TOD發展，京投發展的“慢閃思維”

高一軒表示，近年來，技術經驗到用戶主義，“京投發展做了很多TOD項目，從最傳統的軌道+房地產，逐漸轉向生活的意義，朝著為城市、為用戶帶來更多價值的方向轉變。”

如何讓TOD項目能為城市、為用戶帶來更多更長遠的價值？京投發展實踐的答案是“告別快錢時代，找到慢下來的新方法，把紅海變成藍海，讓發展變得長遠”。

在京投發展位于北京西邊的檀谷項目中，京投發展用“慢閃”破局，找到了TOD未來發展的重要道路——即以慢閃公園的運營為載體，為以后TOD項目開發進行資源整合和場景孵化。對此，高一軒解析道，“慢閃其實對我們來說就是一個萃取器，它能讓我們在這個地方實現更好生態場景、人文場景、業態場景，在這里用慢下來的方式孵化的品牌，反過來會強力賦能整個TOD項目的開發。”

藏在京投發展檀谷的網紅IP“慢閃公園”里的，正是這家TOD領軍企業長期主義發展的新武器——“慢閃思維”。

京投發展所謂的“慢閃思維”，就是從用戶的需求出發，以人為核心，以增強人的幸福感為目的，去實現人的基本需求之上的更高層次的滿足，它符合馬斯洛需求理論，也符合時代發展趨勢。

“慢閃思維”強調對TOD項目開發形態功能價值之上，在用戶主義、城市審美、空間場景、社群共創、智慧社區五大方面，進行更長期的、更高價值的挖掘。

將“慢閃思維”充分應用于TOD全域創新，在京投發展北熙區這個項目中，京投發展摒棄傳統做TOD大盤的思路，采用精研方式了解用戶需求，構建用戶體驗地圖，最終形成產品服務設計；以生境為美原則，而不是傳統的以達成指標為原則打造垂直綠化和立體景觀，構建星河之境的生態美學；在空間場景上用“綠谷”串聯TOD，打造慢閃公園的升級版、放大版、TOD版。

在京投發展看來，未來TOD全域創新的核心必然將是從技本位向人本位的進化，是從產業藍海向人文藍海的跨越。在以慢閃思維推動TOD加快創新發展的過程中，京投發展已經取得了階段性的成果：作為北京創新文化的高地，慢閃公園實現了自主運營，有序孵化；作為備受矚目的TOD迭代版本的北熙區的打造，得到慢閃思維的加持，正在加速建設。

展望未來，在TOD快通達、大空間、強系統的空間中為用戶創造跟美好的慢生活和多場景、高智慧的生活形態；把TOD和更好的生活方式相結合，提高人們的幸福效率，為了實現用戶注意的TOD全域創新，京投發展仍在繼續努力中。這家正在脫離傳統開發思維邊界的TOD領軍企業，或許還將給城市和人們帶來更多更美好的新答案。

(圖片由京投發展授權中國網財經使用)

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