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(相關資料圖)

如果你不想讓秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

關于地產市場重磅刺激政策的小作文滿天飛，很多粉絲淡定的調侃：除了出手購買，我貢獻所有支持。

經常關注秘密君的朋友多多少少都知道我對于政策走向的判斷：會有，但不會有多重要。原因很簡單，如果對比一下政策最寬松的2015年，你就會發現，基本上常規政策能用的都已經快到底了。

不信？咱們先看天津現在的政策：

購房資格部分：

天津戶籍（含集體戶口，不包括藍印戶口）以家庭為單位，在除濱海新區之外的天津其他區，限購兩套房；單身人士限購一套房。濱海新區不限購。

外地戶籍在津購房，需要在天津連繳6個月的社保或個稅證明。濱海新區有居住證即能買房，但需限售一年。市內六區、環城四區、遠郊五區，外地戶籍和單身人士均限購一套房。濱海新區不限購。

房貸利息部分：

無論是商業貸款還是公積金貸款都執行認房不認貸，首付三成，二套四成。

利率按照新的LPR計算，目前天津首套房貸利率為LPR-40基點，即3.8%。二套房貸利率為LPR+60基點，為4.8%。歷史低點，這個就不用再說了。

公積金貸款：

公積金首套貸款利率為3.1%，二套不變，仍為3.575%。

公積金貸款額度正在征求意見把首套由80萬提高至100萬；二套由40萬提高至50萬。去年發布了一個政策是“購買首套房的二孩家庭，公積金貸款額度可上浮20%”，換句話說，可以最高貸款到120萬。

很多客戶問外地繳存公積金在天津咋貸款：要滿足三個條件：

1）在外地繳存住房公積金的職工，被所在單位派駐到本市工作一年以上。

2）在本市購買自有住房且為職工家庭首套住房。

3）異地公積金在津申請公積金貸款，首付四成起，最高可貸40萬元。

其他政策：

比如買一賣一、賣一買一也可以，武清買房的話，在京津冀就業或者創業只要武清沒房單位給開個證明就能買一套，社保沒要求。比如帶抵押過戶也可以辦理，比如濱海新區落戶只要本市畢業的高職就可以直接落戶，居住證持有滿3年也可以直接落戶。有居住證就能買房，只需要限售1年……

所以我跟很多項目的朋友講過：現在不用靠政策，因為政策都快接近沒門檻了，更何況現在操作神馬落戶、神馬購房資格幾乎是白菜價，只要想買你就可以買的。今天廣州出臺了一個支持二孩以上家庭購房的通知，把公積金貸款額度提高到了130萬。對比下天津，大家也都是這么個意思。

看完現行的政策我找了找2015年的政策，當時有三個重磅政策：

1、2014年930政策，“認房不認貸”，全國性限購松綁。

2、同時宣布房貸利率最低7折，公積金貸款利率同步降低。

3、2015年的首套2成，二套4成。大幅度下調基準利率。

另外有一個就是棚改貨幣化，當時強制要求棚改不能低于40%的貨幣化安置，一頭拆一頭賣，

對比下就可以發現，現在的落戶政策比那會兒寬松的太多太多了，購房政策也寬松的太多了。公積金給的支持力度也比當年要強悍太多了。至于棚改政策，河南去年就在這么干了。如果說只有一點點不及當初，那就是首付比例20%。但這也只是對天津來說的，因為非限購城市很多都已經在執行20%的首付比例了。更何況利率，歷史低點。

所以我說如果對照下2015年就知道，這倆年用逐步滲透的辦法把能放開的政策都放開了，只剩下一個首套2成了。再一味鼓吹政策只能說可能壓根沒對比過政策。

但是問題是現在的麻煩跟2014年很類似，經濟壓力很大，房地產不能拖后腿。同時2、3月份銷售短暫回暖之后又下滑了，房企本身還沒有從暴雷當中走出來，現在賣不出去房子生存的更加艱難，房企也不能繼續暴雷啊。

跟2014年巨像的一點是庫存高企。大家看上面這張圖，我在2020年土地市場火熱的時候就在強調，庫存處于快速累積階段，2022年再度提示。但是只是微觀的感受，今天找到了宏觀數據，對比一下，現在的庫存處于持續上升階段，而且基本上接近2014年初的高峰狀況。

所以面對這種困境難道真的不救了么？我想大概率會的，但是手段并不會太多。

1、首付比例可能會調整但是大概率不會是從中央層面來發文下調，各個地區自己想下調的就調整。

2、房貸利率我已經說過了這次降息都是咬著牙堅持，大幅度降息還有，但是下降的空間已經不會太大了，重點可能是二手房的LPR加點可能會略微下行一些。

3、購房資格基本上天津除了全面放開落戶或者是遠郊、環城甚至濱海直接參考武清政策，京津冀直接可以買房，否則資格放寬只能是微弱的調整，不會有直接刺激大批量購買力沖進來的政策了。

4、交易環節的稅費，可以讓中介費下調、契稅補貼等等，這些事情上是可以操作的。

所以，這就是我對于政策持續關注的結論：不必抱有太高期待，天津購房門檻已經空前低了，只要想買一定能有辦法買的。剩下沒釋放的政策不會比現在的政策更有刺激效果。所以期待刺激地產市場的政策不如期待下提振經濟的切實政策。這才是最基本的基本面。

上面有個圖是可支配收入的增速與房貸世紀負擔的對比，可以看下，收入沒辦法提高，地產市場光靠政策刺激不起來的。總吃藥，不好！

今天說到此為止，明天給大家聊聊在眼下的銷售狀況、政策狀況、土地市場環境下，小老百姓買房不買房的決策以及時間點選擇，項目選擇的問題。用時髦的話說叫做“年中策略”。喜歡的朋友點贊收藏在看。明天見！

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