證券時報記者 張一帆

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6月30日，萬科2022年度股東大會在深圳召開。萬科董事會主席郁亮在會上坦承，當前市場短期表現確實有壓力。不過他著重強調了對未來的信心，“我相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，萬科有信心能夠穿越周期。”

會上，萬科新一屆董事會正式出爐，來自深圳地鐵、萬科兩方的董事人選保持不變，并繼續維持各占三席的穩定、平衡局面。四名獨董中，張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬三人履新，三人均具有全球視野以及大型企業管理經驗。

市場緩慢復蘇過程中

在本次股東大會召開的3個月前，郁亮已經在業績說明會上對公司業績及經營表現進行過一輪“預答辯”。當時，面對國內樓市“小陽春”的行情，他曾發聲“新房市場上有天花板，下有保底線，目前市場處于溫和的復蘇狀態”。

如今3個月過去，市場環境發生了變化，購房者置業情緒出現下滑，房地產市場未能延續回暖態勢。郁亮表示，目前市場短期確實有壓力，合理的需求沒得到釋放，成交也沒有達到合理的水平，不過“我基本上還是沒改變之前的看法，我們的行業下有保底線，上有天花板，還是在一個緩慢的復蘇過程中，只不過比我3個月前預想的時間更長一點、壓力更大一點”。

郁亮認為，房地產市場的長期需求基礎還在，大家對美好生活的需求還沒有完全滿足。同時，從購買力來看，居民部門總儲蓄對利息保障倍數還遠遠高于安全邊界。“短期的預期跟市場的氛圍可能很多時候是由外部因素所造成的，修復這種市場預期和市場氛圍需要一點時間，”郁亮分析道，“但隨著外部因素趨于穩定，房地產市場也一定能恢復，恢復到合理成交水平。”

萬科總裁祝九勝進一步分析稱，市場短期有壓力，是基于行業的現狀和行業業績的滯后性。具體來自三個方面：第一，過往兩年市場變化的嚴峻性超出預期，公司銷售額、毛利率出現下降的態勢；第二，二季度的數據預示著市場還是有一些不確定性；第三，萬科開發業務和經營性業務能力的提升，轉化為結算利潤的過程，客觀上存在滯后性。

雖然短期有壓力，但祝九勝強調，要看到萬科“努力有成效、長期有信心”。祝九勝介紹，萬科正在堅持不變的提升投資能力和經營水平，針對性地解決投資追高以及各地經營離散度比較大的兩大問題。祝九勝舉例稱，萬科以前過于強調每個項目的個性，現在把不同的項目評級，按照評級匹配資源、開發方式、管理方式，近兩年萬科批量處理的能力得到提升。

在投資方面，萬科首席運營官劉肖再次分享了萬科內部今年強調兩個詞，“特別好的項目”和“精準投資”。前者幫助公司提高投資兌現度，后者幫助公司發現結構性的機會。他透露，通過投“特別好的項目”，萬科今年1-5月已經披露的15個項目、453.8億元投資，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。

祝九勝總結，萬科會不斷努力，解決好業績的短、中、長期排布問題，解決好開發業務的止跌企穩，也解決好經營性業務穩中提升，最終把綜合能力變成綜合持續高質量的回報。

過去三年百感交集

除了回應去年的業績表現，分享對當前市場的觀點，今年股東大會恰逢萬科第十九屆董事會的換屆，現場也就成為了萬科管理層對過往三年表現的總答辯。

“過去三年對行業的每個從業者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業是容易的。”郁亮在會議現場感慨萬千，“過去三年是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年。”

早在2018年，萬科就提出了“活下去、活得久、活得好”的口號。郁亮反省道，盡管當時意識到高增長不可持續，但行為沒有完全擺脫慣性，出現了投資冒進、產品操盤能力離散度高等問題。

郁亮指出，目前萬科已經在解決舊模式上取得了一些進展，比如投資質量的提高、產品能力整體性的提升，持有經營性物業能力也在提高，開發和經營服務協同的強化，公司資債結構的優化，抵御風險的能力進一步加強等等。“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向對，我相信萬科能夠穿越周期”。

會上獲審議通過的年報顯示，2022年度萬科業績實現企穩。2022年度，萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；實現凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。同時，公司“三道紅線”指標繼續符合“綠檔”要求；凈負債率43.7%，處于行業低位；貨幣資金1372.1億元，對于短期債務的覆蓋倍數為2.1倍；經營性現金流凈額連續14年為正。

萬科持續聚焦三件事

探索三年之后，行業的新出路在哪里？

郁亮重申了對行業的長期信心，“房地產市場是常做常有、常做常新的，總會有新的生意機會，開發商提供的產品服務如果能夠真正提升人們的居住生活品質，還是會非常有吸引力。”不過郁亮警示道，傳統模式靠拿地和融資的發展模式不可持續，“否則就會出現買得越多錯得越多，融資越多越不安全的情況。”

郁亮表態，萬科會持續聚焦三件事情：一是提高開發業務的管理水平；二是經營、服務業務已經通過了商業邏輯檢驗，以及可復制性的驗證，接下來要擴大競爭優勢，爭取更大的發展空間和更好的回報水平，不斷培育優質資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。

“深鐵投資萬科是一個正確的選擇”，辛杰作為萬科大股東深圳地鐵集團的董事長對萬科近三年的表現給出高度評價，“（萬科的）利潤是貨真價實的，是有現金流支撐的利潤，同時，今天的萬科已不是單一的開發企業，布局了多個賽道，成長得也非常迅速。”

辛杰表示，“深鐵始終堅持長期主義，保持戰略定力，對萬科的認同和支持不會因為市場一時的波動而變化，就像三年前我說過，深鐵對萬科是全方位的支持，這點我們始終堅定不移，看好萬科的長期發展前景，作為股東我們始終不渝支持萬科的健康發展，繼續在多個領域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作，共創美好的明天。”

會上，有股東詢問郁亮給自己的三年任期打多少分。郁亮笑著把打分權還給了股東，“今天在座的各位股東是最好的打分人，股東今天的投票情況決定了給我多少分數。”根據會后表決結果，大會審議的全部11項議案均獲通過，郁亮等董事候選人高票當選。

從各方席位來看，萬科本屆董事會治理結構延續了穩定、平衡的局面。來自大股東深圳地鐵的董事辛杰、黃力平、雷江松繼續留任；萬科方面，郁亮、祝九勝繼續履職，王蘊當選職工董事。獨立董事仍為四席，原獨董張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬履新，三人分別曾在微軟、凱德集團、畢馬威中國出任重要職務，原獨董康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達上限，正式卸任。

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