有效推進住房租賃市場建設發展，是當前建立房地產調控長效機制的重要內容。然而，伴隨著開發企業自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規行為不斷出現。近日，杭州、天津相繼發布關于加強企業自持租賃住房管理的通知，以防止房地產市場“明租實售”行為。專家表示，一系列政策的出臺表明了政府發展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內仍將會是一個熱點市場。

7月17日，杭州出臺《關于進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》，規定競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目，自持商品房屋應全部為住宅。自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，租賃備案價格原則上1年內不得上調。

7月18日，天津發布《關于加強企業自持租賃住房管理的通知》，明確企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

“政策的出臺和當前租賃市場的全面發展和提速有關。總體上此類政策利好未來自持型物業的落地，利好房地產長效機制的推進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，此類租賃住房強調長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防范明租實售的現象。對于違規的做法，企業將會面臨限制拿地、將可售房源調整為租賃房源、繳納違約金等懲罰。

事實上，在高額利潤的刺激下，總有一些開發商費盡了腦子鉆政策空子，通過打擦邊球的方式，將租期較長的租賃房源變相地賣給消費者，一度受到相關部門的約談與處理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重點。

自2016年“9·30”樓市調控以來，超過百城相繼發布了調控政策，其中促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。

我愛我家集團研究院提供的資料顯示，2018 年上半年，全國各地繼續推進住房租賃政策的細化落實，包括北上廣深、成都、杭州在內的十余個一、二線城市均搭建了統一監管的住房租賃服務平臺，各城市關于租賃的一些管理條例、政策也相繼出臺。

受利好政策影響，市場上出租房源的供應不斷加大，推動住房租賃市場迎來新風口，各城市紛紛出臺2018年租賃住宅供應計劃。根據58安居客房產研究院不完全統計數據，北京計劃集體土地租賃住房用地供應200公頃，2018上半年共有8城積極推出60幅100%租賃住房用地，上海以32幅領先。

58集團《2018年上半年樓市報告》顯示，從租房需求來看，2018年上半年全國重點一二線城市租房需求量均有明顯上漲，上海、南京二季度租房需求量同比漲幅為70.66%、69.38%，分別領跑一、二線城市。新一線城市中，武漢、成都、重慶、長沙等城市的租房需求同比漲幅較高。

與此同時，長租公寓在一線和重點二線城市受到熱捧，北京對長租公寓的需求最高。上半年整體租房熱度的高峰集中在春節后，而上半年長租公寓熱度高峰出現在6月份，受畢業季影響，90后對服務品質好、居住體驗佳的長租公寓接受度較高。隨著經濟發展、人口流動，長租公寓需求逐步從從經濟發展成熟的一線城市向二線城市拓展。

安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前很多城市開始增加租賃土地供應規模，保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。

與土地供應積極因素相應的是大型房產企業積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應，并且有機會為租房人群提供更規模化、規范化、標準化的租房產品。但同時，必須要加強對開發商自持項目的管控，避免“以租代售”的情況出現。

嚴躍進表示，從天津此類政策來看，租賃市場發展的速度會加快。考慮到此前杭州也有類似版本的政策，未來預計全國各類城市都會對此類自持概念的住房形成更規范的政策指導。

“未來租賃依然會是重要的政策紅利點，在增加租賃土地的供給量的基礎上，各地政府或出臺政策鼓勵租賃運營機構入場，并給予稅收、金融等多種政策支持，針對金融支持住房租賃市場的相關政策也會同步落地。”張波說。