每年的八月中下旬都是各上市企業半年報集中披露的時段，今年也不例外。除了各大房企快速增長的銷售額及銷售面積，房企手中緊握的巨額土地儲備也吸引了人們的目光。

據樂居財經統計，截至2017年底，60家上市房企總土地儲備規模為226145萬平米，其中TOP榜單前十就占到了總儲量的60%，馬太效應明顯。由此可以看出，房地產市場形成了一定的行業集中和資源的壟斷。“手上有糧，心中不慌”，越是大規模的地產商就越是重視土地的儲備。

如此巨額的土地儲備和高房價之間的云泥之判引起了輿論的熱議及揣測，讓人不自覺地把房企巨額的土地儲備和“捂盤”、“囤積居奇”這些市場投機行為聯系起來。

但筆者認為，當前房地產企業持有巨額的土地儲備是有其多方面的考慮的。“知人論世，以意逆志”。要更進一步了解這種土地儲備形成的原因，就需要了解一下近來整個房地產行業發展的形勢。

眾所周知，房地產行業是關乎國計民生的基礎性行業。這個行業的興衰與國家宏觀經濟整體發展的脈絡是大致同步的，也很容易受到宏觀政策調控影響。

比如，碧桂園的半年報中就多次出現了“配合國家調控政策”、“貫徹落實…方針政策”、“刮骨療傷”、“堅決推進、切實履行”、“鄉村振興、精準扶貧”這樣一些與政策密切相關的詞匯。萬科的半年報中也能看到諸如“房子是用來住的，不是用來炒的”、“在政策導向下完善租賃住房政策“這類時政熱詞。

由此可見，配合協助完成政府制定的各項方針意圖是中國房地產行業的主旋律。政府就像是一個指揮家，各個企業在共同的指揮下才能演奏出和諧的樂章。

從近半年的政策大環境來看，對房地產泡沫問題的管制傾向是趨嚴的。總體看來，既有中央明確表態，也有地方政府響應跟進，基本形成了點面結合、組合拳的政策格局。

今年3月發布的“兩會“政府工作報告就定下了要解決群眾住房問題、使房地產向實用價值回歸的基調。此外，政府還積極鼓勵去庫存、鼓勵建立租賃住房、共有產權住房等長效機制。金融政策方面，貨幣政策保持穩健中性，繼續保持去杠桿、防風險的基本態勢。各個地方也相繼推出了限購、限售、限貸、加強市場監管等一系列措施。

在這一系列的政策影響下，截至2018年6月末，全國商品房待售面積下降至5.51億平方米，較2017年同期下降0.95億平方米，同比下降14.7%，降幅較去年同期擴大5.1個百分點。2018年上半年，房地產開發資金來源總量為7.93萬億元，較去年同期增加0.35萬億元，同比增長4.6%;其中國內貸款1.23萬億元，同比下降7.9%，且非銀行金融機構貸款占比提高;個人按揭貸款1.15萬億元，同比下降4.0%，與2016年同期金額相近。

根據今年七月底中央政治局會議“穩”字當頭的部署，房地產去泡沫化、樓市降溫的大形勢可能將會形成一個較長的市場預期。

在此形勢下，地產商手持巨額的土地儲備也就好理解了。以碧桂園為例，在以往，他們的主流戰術就是利用高周轉率為特點的“閃電戰”。拿地后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正，這樣在銀行信貸資本的配合下，資本就能完成高速周轉。但時移世易、形勢變換。在房市理性回歸的趨勢和信貸銀根的緊縮下，過往以速取勝的戰術將難以為繼。

因此，這些房地產商也就不急于將手中存貨變現，而是多持觀望態度，以靜制動，調整自己對市場的預期，準備穩中求勝，等待形勢的進一步明朗。正如碧桂園總裁莫斌所說，“下半年，碧桂園也將放緩一定的發展速度，首先在投資上會有策略調整，拿地將更加精準，每一塊土地更加慎重，怎么樣做一個成一個，按照這種目標去實施，要求同事更多的聚焦現有項目的運營。”

地產商的這一類情緒和戰略調整動機也可以在它們的半年報中尋到一些痕跡。比如保利地產的半年報中就提到了：要從過往單一的房地產開發，向社區消費、生活服務、產業鏈投資、資產運營等領域延伸，提高業績增長寬度與厚度，提升持續發展能力。

萬科半年報中也提到了：大力推進住房租賃政策的細化落實 ，試水“租購同權”等 。

由此可見，各大開發商手持巨額土地儲備表面看來平靜如水，實則醞釀了整個市場未來轉型發展的可能。當然，筆者也不排除某些房企存在“囤貨居奇”的機會主義動機。只不過，在當前嚴控風險、房地產轉型升級的大形勢下，如果這些房企還要逆勢而為，只怕有些“利令智昏”。

(作者系盤古智庫高級研究員、應用經濟學博士后，評論系作者個人觀點，不代表本報立場)