近日，珠江股份(600684.SH)公告表示，公司重大資產重組方案獲得控股股東廣州珠江實業集團有限公司(下稱“珠實集團”)批準。此前的重組方案顯示，珠江股份擬作價28.04億元將所持有的房地產開發業務相關的資產負債置出，同時擬作價7.79億元置入珠江城市管理服務公司(下稱“珠江城服”)100%股權。

珠江股份董秘覃憲姬表示，“重組完成后公司的主營業務將變更為行業前景良好的物業管理與文體運營業務。上市公司將依據物業管理與文體運營的行業特點和業務模式展開合規運營，實現上市公司股東價值最大化的目標。”

(相關資料圖)

剝離虧損業務

珠江股份前身為成立于1985年的廣州珠江房產公司，1993年登陸A股市場，成為廣州首批上市企業之一。

然而，同樣有廣州國資背景的房地產開發公司越秀地產(00123.HK)在2022年銷售規模已達1250億元，成為行業頭部房企。

而從近十年的業績表現來看，珠江股份的營收規模仍未突破50億元，并且增長波動較大，總體呈現放緩下滑的跡象。

2022年三季報顯示，珠江股份的營業收入為7.57億元，同比減少67%，凈利潤虧損18億元;2021年是近5年唯一營收增長的年份，營業收入為46.07億元，同比增長45%，凈利潤為0.25億元;2018年-2020年的營業收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同期凈利潤為2.76億元、2.67億元以及-6.17億元。

有金融機構分析人士表示，“從宏觀層面來看，國內房地產行業的發展邏輯，已經從原本的增量開發轉變到了存量運營階段，物管業務成為房地產轉型的重要方向之一，地產行業屬于比較明顯的重資產行業，對于現金流的周轉率要求比較高，目前行業景氣度下行，一些上市房企壓力去化困難較大，迫使珠江股份從重資產向輕資產轉型。”

從內部原因看，珠江股份此前實行“股+債”的房地產擴張策略，但效果不明顯，除了項目數量較少之外，項目控制權也難以掌控。

Wind數據顯示，2013年以來，珠江股份相繼收購嘉德豐投資80%股權、錦繡實業51%股權、嘉德豐公司20%股權、中僑置業50.71%股權、廣州創基57.33%股權、海南美豪利40.32%股權、宜春江南置業51%股權等近30家公司股權。僅公開披露收購金額的25家公司，投資金額就超過80億元。

然而，這些項目并未帶來如期回報。

2020年是珠江股份上市以來首次虧損的一年，虧損主要由于對此前的兩個并購項目——東湛公司、億華公司巨額計提了總計5.93億元的投資損失。

2022年虧損更是進一步擴大。虧損的主要原因之一就是對存貨及投資性房地產的資產減值損失。經測算，2022年珠江股份預計新增計提存貨跌價準備及投資性房地產減值準備金額為13.57億元，為近年以來的新高。

為了止損變現，2022年6月，珠江股份披露擬通過公開掛牌方式，轉讓億華公司41%股權及相關債權，掛牌底價不低于15.80億元。

從外部原因看，在過往高利潤的房地產開發業務方面，物管公司因為其營收規模小、利潤相對較低的原因不被重視，但房地產政策在2021年后出現重大轉折。即便不再采用“股+債”的投資模式，而轉用自主開發模式，珠江股份的業績表現也不容樂觀。

目前，珠江股份將置出房地產項目公司共有11家，主要集中在廣州、長沙和合肥。這些項目成交量下降明顯、去化周期延長，部分區域價格有較大幅度下跌。

珠江股份董秘辦相關人士表示：“擬置入的物業管理和文體資產運營會較為穩定，有利于提升上市公司盈利的穩定性及持續性。”

物管曲線“借殼”

此次重大資產重組，一方面是珠江股份要剝離虧損的房地產開發業務;另一方面則是珠江城服2021年赴港IPO失敗，需要在A股借殼上市。

啟信寶顯示，珠江城服被正式納入珠江股份前，由珠實集團和珠江健康分別持股95%和5%，往上進行股權穿透則是廣州市人民政府和廣東省財政廳。

截至2022年8月底，珠江城服在管項目數量合計366個，在管建筑面積約為2844萬平方米，遍布廣東、北京、山東等13個省份及直轄市。

從營收數據來看，珠江城服僅能排在行業中部位置，近年來更是出現“增收不增利”的情況。2020年、2021年至2022年前8個月的營收分別為9.44億元、11.91億元以及8.05億元，同期歸母凈利潤則分別是6495萬元、6202萬元以及4506萬元，凈利率則分別為6.88%、5.21%、5.59%。

實際上，早在2020年11月，正值房企分拆物管股上市熱潮，珠江股份就已經宣布珠江城服赴港上市的計劃。在2021年6月披露的招股書中，珠江城服清晰地指出其競爭優勢之一即是其擁有珠江股份支持下的豐富資源。

然而，珠江城服錯過了上市的好時機。港股資本市場對物企的追捧，始于2018年開啟的上市熱潮，但從2021年開始由盛轉衰。2021年有34家物企赴港遞表，但僅有14家物企上市。由于房地產三道紅線等政策原因，2022年后物業板塊行情急劇下滑，一年就跌去了2000億元市值，相當于總市值的四成。

隨著資本熱潮退去，中小物企赴港IPO越來越困難。珠江城服在2021年底招股書失效后，再未進行二次遞表，反而選擇了借殼A股上市的另類方式。

增長天花板

從主營業務來看，珠江城服仍是一家典型的物業管理公司。主營業務為物管服務和文體經營服務，文體經營服務也是在其管理的體育場館基礎上展開，包括營銷廣告服務、場館功能規劃和經營咨詢服務等。

業內人士指出，房地產開發公司轉型物業業務比較少見，原因在于在過去很長一段時間，關聯房企的面積輸送仍是物企規模提升的主要方式，房地產母公司的規模強大與否決定著關聯物企的行業地位。脫離了房地產開發業務，物企發展僅能依賴于收并購、自主開拓的方式提升規模，處于一定劣勢。縱觀頭部物企，背后無不有實力強大的關聯房企作為支撐。

管理規模是物企物業服務基礎收入增長的源泉，也是未來開展增值服務的重要土壤，珠江城服要完成既定盈利目標，離不開管理規模的提升。

記者研究公司資料發現，近年來珠江城服的服務合同保留率和續約率出現不同程度的下跌。其中，城市公建類服務合同保留率從2018年的95.6%下降到2020年的92.3%;同期住宅類服務合同從96.7%下降到87.9%。此外，從合同的續約率來看，城市公建類服務更是從90.5%下降到73.5%;住宅類服務合同續約率在2020年降到了68.4%。

“現今物業公司的估值依賴于在管面積和新增面積，其主要來源都是首期物業管理合同，但當首期物業管理合同到期后，能否續簽則是一個疑問。物企在無序擴張后，如果管理能力沒有跟上，不能滿足業主要求，也容易導致在管面積急劇縮小。”北京工程管理協會理事、地產行業研究人士蔡宗翰告訴記者，如何把服務貫徹全服務鏈條、打通服務商之間資源整合問題、讓業主資產保值增值，形成延續合同，才是物業公司的存續和資本方關注的焦點。

與此同時，來自關聯公司珠江股份的面積也頗為有限。在住宅物業管理面積中，2018年-2020年來自關聯方的在管面積分別為522萬平米、532萬平米、538萬平米。據招股書公布的關聯方招投標信息來看，2018年和2019年關聯方提供了兩個在管項目，2020年僅提供了一個在管項目。

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